Covid-19 und Miete

In der aktuellen Coronakrise müssen sich viele Sorgen machen, ob sie ihren laufenden Verbindlichkeiten noch nachkommen können. Dabei spielt oft die Zahlung der Miete eine ganz besondere Rolle. Zum einen handelt es sich dabei meist um die größte Belastung des monatlichen Haushaltes einer Familie und zum anderen geht es um den wohnräumlichen Lebensmittelpunkt, um den man sich Sorgen macht.

Problemlösung:

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020.

Konsequenzen:

• • Mietern kann nicht gekündigt werden, wenn sie wegen einer auf der Corona Pandemie beruhenden Zahlungsunfähigkeit mit Mietzinszahlung aus der Zeit vom 1. April 2020 bis zum Ende des Juni 2020 in Verzug geraten.
  • Mieter müssen nicht den direkten Beweis eines Zusammenhanges zwischen der Korona Pandemie und ihrer Leistungsunfähigkeit erbringen. Es reicht aus, dies glaubhaft zu machen, wofür unter Umständen auch behördliche Entscheidungen zum Beispiel über die Gewährung staatlicher Leistungen ausreichen könnten. Jedenfalls genügt nach § 294 ZPO eine sogenannte eidesstattliche Versicherung.
  • Daneben könnten Mieter gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund einer Beeinträchtigung des Mietobjektes teilweise oder insgesamt von der Zahlung der Miete befreit sein, wenn die behördlich angeordneten Beschränkungen zum Beispiel des Kundenverkehres für Ladengeschäfte einen Mietmangel darstellte. Es ist nämlich in Lehre und Rechtsprechung anerkannt, dass auch äußerliche Einwirkungen, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, einen Mangel der Mietsache darstellen können.
  • Die Kündigungsbeschränkung gilt bis zum 30. Juni 2022, wie sich aus Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB ergibt. Mieter haben daher die Gelegenheit, einen Zahlungsverzug aus der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 bis zum 30. Juni 2022 auszugleichen.

Einzelheiten:

Der Gesetzgeber hat die durch die Corona-Krise bedingten Probleme im Mietrecht erkannt und versucht, mit einer Regelung zum Kündigungsrecht des Vermieters die Lage zu entschärfen. Es handelt sich um das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 (Bundesgesetzblatt 2020 Teil I Nr. 14, Seite 569 f), das Änderungen des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) vorsieht. Maßgeblich ist Artikel 240 § 2 EGBGB.

Dabei ging der Gesetzgeber – anders als in anderen Angelegenheiten – nicht so weit, Mietern ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht zu gewähren. Vielmehr normierte er, dass ein Verzug mit der Mietzinszahlung aus der Zeit vom 1. April 2020 bis zum Ende des Juni 2020 den Vermieter nicht berechtigt, wegen Zahlungsverzuges zu kündigen. Das betrifft nach der Formulierung des Gesetzes sowohl die ordentliche als auch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Damit schuf der Gesetzgeber eine Regelung, die aus der Sicht einiger Juristen bedenklich erscheinen könnte, weil das Zivilrecht grundsätzlich nicht dazu geeignet ist, ordnungspolitische Zielsetzungen durchzusetzen. Das sollte prinzipiell die absolute Ausnahme sein. Dieser Gedanke ist nicht von der Hand zu weisen. Allerdings befinden wir uns derzeit in einer Ausnahmesituation die auch besondere Maßnahmen erfordert.

Der Gesetzgeber hat dabei die Problematik, die Lage könnte ausgenutzt werden, zumindest zum Teil berücksichtigt, indem er normierte, dass nur solcher Verzug eine Berechtigung des Vermieters zur Kündigung ausschließt, der auch tatsächlich auf den Auswirkungen der Corona Pandemie beruht. Allerdings muss der Mieter nach Art. 240 § 2 Absatz 1 Satz 2 EGBGB diesen Zusammenhang auch nur glaubhaft machen und nicht den positiven Beweis entsprechender Kausalität zwischen der Corona Pandemie und seinem Verzug erbringen.

Im Streitfalle werden sich also Gerichte mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob der Verzug des Mieters mit der Corona Pandemie zusammenhängt. Dabei wird ein prinzipieller zivilrechtlicher Grundsatz durchbrochen, der umgangssprachlich mit den Worten „Geld muss man haben“ beschrieben werden kann.

Dahinter verbirgt sich, dass der Schuldner gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten habe, soweit eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch sich aus dem sonstigen Inhalt eines Schuldverhältnisses ergebe. Eine solche strengere Haftung bestehe allerdings nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Dort befreie eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten den Schuldner, so führt der BGH in seiner Entscheidung vom 4. Februar 2015 (AZ VIII ZR 175/14) aus, auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der Leistung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhe. Jeder habe ohne Rücksicht auf Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Das gelte, so erläutert der BGH weiter, auch im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3 BGB.

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