Wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt hat, ist es nur allzu verständlich, dass er die Mieter an den Kosten für die Modernisierungsmaßnahme beteiligen möchte, zumal die Mieter von der Modernisierungsmaßnahme profitieren. Aus dem Spannungsverhältnis von Eigentumsrecht des Vermieters und Besitzrecht des Mieters, die beide von Art. 14 Grundgesetz erfasst werden, ergeben sich jedoch Grenzen.
So regelt § 559 BGB, dass nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme der Vermieter die Modernisierungskosten in Höhe von bis zu 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf den Mieter umlegen kann. Daneben liegt es nahe, auch eine Anpassung an den Mietenspiegel (§ 558 BGB) vorzunehmen, schließlich kann sich die Modernisierungsmaßnahme positiv auf Wohnwertmerkmale ausgewirkt haben. Das gilt auch für eine Modernisierungsmaßnahme, die sich auf eine so genannte energetische Modernisierung beschränkt, bei der die Fassade gedämmt wird und modernere Fenster eingebaut werden.
Daher kann die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes nach Durchführung einer Wärmedämmung gemäß der Erläuterungen zu dem Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg von 2015 im Rahmen der Spanneneinordnung als energetisch besonders vorteilhaft angesehen werden, wenn die Verbrauchswerte entsprechend der Energiekennwertetabelle des Mietenspiegels besonders niedrig sind.
Ob aber die Miete unter Bezugnahme auf den Mietenspiegel mit der Begründung erhöht werden kann, durch die Modernisierungsmaßnahme sei das Gebäude in eine andere Baualtersklasse einzustufen, hängt davon ab, ob die Modernisierungsmaßnahme dazu geführt hat, dass das Objekt das Gepräge der „jüngeren“ Baualtersklasse erhalten hat. Dies wird in der Regel nur dann der Fall sein, wenn neben der bloßen Wärmedämmung auch die Wohnungen im Inneren eine umfassende Modernisierung zum Beispiel durch Einbau neuer Küchen und Badezimmer erhalten hat.